Ιδιόκτητη Κατοικία: Δεδομένα που πρέπει να λάβετε υπόψη προτού καταχρεωθείτε  

Ακολουθήστε μας στο Linkedin και συνδεθείτε με άλλους επαγγελματίες του κλάδου

*του Παύλου Λοΐζου, Διευθύνων Σύμβουλος της WiRE

Από το πατρικό σπίτι ή το ενοικιαζόμενο διαμέρισμα στην πρώτη ιδιόκτητη κατοικία. Και ποιος Κύπριος δεν ονειρεύτηκε (μεγάλο κουσούρι κι αυτό) να έχει τον δικό του ιδιόκτητο χώρο για να στεγάσει τα όνειρα της ζωής που φαντάστηκε; Τι γίνεται όμως όταν χρειάζεται δάνειο για να πραγματοποιηθούν τα όνειρα; Αξίζει το λούκι ή ενδεχομένως άλλες λύσεις να είναι πολύ πιο συμφέρουσες;

Η μετά COVID-19 εποχή και η αύξηση του πληθωρισμού ορίζουν πλέον μια νέα πραγματικότητα. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, τα νέα στεγαστικά δάνεια τους πρώτους επτά μήνες του 2022 ανήλθαν σε σχεδόν 771 εκατ. ευρώ. Το αντίστοιχο ποσό πέρσι την ίδια περίοδο ήταν 662 εκατ. ευρώ και το 2019 ήταν 538 εκατ. ευρώ. Άρα, για τους πρώτους επτά μήνες του έτους η ζήτηση (και η προσφορά) για στεγαστικά δάνεια ήταν σημαντικά αυξημένη. Ωστόσο, εκτιμούμε πως οι επιπτώσεις του πληθωρισμού και της αβεβαιότητας που δημιούργησε ο πόλεμος στην Ουκρανία είναι τους επόμενους μήνες που θα ωριμάσουν και θα υπάρξει μία ύφεση στη ζήτηση αλλά και αυστηρότερα κριτήρια στην προσφορά δανείων, γεγονός που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι όλο και λιγότεροι θα δανείζονται για αγορά ή ανέγερση κατοικίας.

Η επίδραση της αύξησης των επιτοκίων

Από την στιγμή που η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έδωσε τέλος στην εποχή των χαμηλών επιτοκίων, τα νοικοκυριά στο εξής θα κληθούν να καταβάλλουν μεγαλύτερη δόση. Η προοπτική αυτή κλείνει οριστικά μια 10ετή περίπου περίοδο κατά την οποία η σύναψη σύμβασης δανείου φάνταζε ελκυστική επιλογή.

Όσον αφορά τα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο, ακόμα το κόστος τους είναι χαμηλότερο σε σχέση με το 2019. Σύμφωνα με στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, τον Ιούλιο του 2019 το επιτόκιο για στεγαστικό δάνειο διάρκειας άνω των πέντε ετών ήταν στο 2.36% ενώ τον Ιούλιο του 2022 είναι στο 2.18%. Αναμένεται βέβαια πως τους επόμενους μήνες θα αυξηθούν τα επιτόκια και εκεί θα διαφανεί και η αύξηση στο κόστος του χρήματος.

Από την άλλη, οι υφιστάμενοι δανειολήπτες που επέλεξαν το σταθερό επιτόκιο αυτή την στιγμή δεν πρόκειται να επηρεαστούν από τις επερχόμενες αυξήσεις των επιτοκίων. Ωστόσο, μόνο ένα μικρό ποσοστό των δανειοληπτών επέλεξε σταθερό επιτόκιο τα προηγούμενα χρόνια, πρώτο γιατί  ήταν σημαντικά υψηλότερο από το κυμαινόμενο και δεύτερο επειδή ως λαός, ως γνωστό, είμαστε αρκετά καιροσκόποι.

Αύξηση του κόστους κατασκευής

Πλέον, το δάνειο δεν είναι το μόνο πράγμα που πρέπει να προβληματίσει. Τι γίνεται στις περιπτώσεις νεόδμητων κατοικιών, οι οποίες  μέχρι να ολοκληρωθούν το κόστος των κατασκευαστικών και οικοδομικών υλικών έχει πλέον πάρει την ανιούσα; Με αδρούς υπολογισμούς θα λέγαμε πως συνολικά το κόστος κατασκευής ενός σπιτιού έχει αυξηθεί κατά περίπου 25% μέχρι στιγμής και ενδεχομένως να αυξηθεί ακόμα περισσότερο τους επόμενους μήνες. Σε σχέση με τα υλικά οικοδομής, ενδεικτικά να αναφέρουμε πως ο μέσος όρος του Δείκτη κατασκευαστικών υλικών τον Ιούλιο του 2022 ανήλθε στις 134,51 μονάδες, αυξημένος κατά 19,49 μονάδες σε ετήσια βάση. Παράλληλα, το εργατικό κόστος έχει αυξηθεί κατά 10%. Αν σ’ αυτές τις αυξήσεις προστεθεί και το αυξημένο κόστος ενέργειας και καυσίμων, γίνεται αντιληπτό πως το συνολικό κόστος κατασκευής αυξάνεται σημαντικά από περίπου 1350 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όπως το υπολογίζαμε παραδοσιακά, σε 1600 ευρώ το τ.μ. Άρα αν το κόστος κατασκευής για ένα σπίτι των 150 τ.μ. ήταν το 2019 202.500 ευρώ, σήμερα είναι 240.000 ευρώ περίπου. 

Ο απλός κανόνας 28/36

Με όλες τις πιο πάνω εξελίξεις, αν ακόμα η απόφαση παραμένει η αγορά ή η ανέγερση  ιδιόκτητης κατοικίας εξασφαλίζοντας τραπεζικό δάνειο, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους αλλά κυρίως να μπορούν να εφαρμόσουν τον απλό και συνάμα δύσκολο κανόνα 28/36. Πρόκειται για τον πολύ απλό κανόνα, ο οποίος βοηθάει τα νοικοκυριά να υπολογίζουν τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει ο δανεισμός στα οικονομικά δεδομένα τους. Συγκεκριμένα, ο αριθμός 28 παραπέμπει στο ότι δεν πρέπει να ξοδεύουν περισσότερο από 28% του μεικτού τους εισοδήματος σε έξοδα που σχετίζονται με στέγαση. Αυτά τα έξοδα μπορεί να περιλαμβάνουν στεγαστικό δάνειο, ασφάλεια κατοικίας και φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας. Για όσους ενοικιάζουν ακίνητο, αφορά όλα τα έξοδα που σχετίζονται με το ακίνητο στο οποίο ζουν. Ο αριθμός 36 παραπέμπει στο γεγονός πως δεν πρέπει να ξοδεύουν περισσότερο από το 36% του μεικτού τους εισοδήματος σε δαπάνες που σχετίζονται με δανεισμό. Δηλαδή έξοδα που πέραν του οικιστικού δανείου μπορεί να περιλαμβάνουν δάνειο για απόκτηση αυτοκινήτου, ή πιστωτικές κάρτες ή ακόμα και αγορά κάποιων αγαθών και προϊόντων με μηνιαίες δόσεις, κάτι που τελευταία επανέρχεται ως καταναλωτική τάση.

Για παράδειγμα, αν το ετήσιο μεικτό εισόδημα της οικογένειας είναι €40.000 τότε τα έξοδα για στέγαση δεν πρέπει να ξεπερνούν τις €11.200 ή τα €933,30 μηνιαίως. Αντίστοιχα, οι ετήσιες υποχρεώσεις που σχετίζονται με δανεισμό δεν πρέπει να ξεπερνούν τις €14.400. Προσοχή! Τουλάχιστον για τα επόμενα μερικά χρόνια τα επιτόκια θα αυξάνονται! 

Σε ένα ρευστό και μεταβαλλόμενο οικονομικό περιβάλλον, η απόφαση για δάνειο για απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας είναι καίριας σημασίας για την ποιότητα ζωής της οικογένειας. Οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να ζυγίσουν πολύ καλά τα δεδομένα, λαμβάνοντας υπόψη το αβέβαιο μέλλον που ακολουθεί και τις ενδείξεις για διατήρηση των πληθωριστικών πιέσεων. Υπάρχουν εναλλακτικές λύσεις και είναι στο χέρι (και στο μυαλό) του καθενός να αποφύγει αποφάσεις που θα του στοιχίσουν ακριβά, τόσο οικονομικά όσο και από πλευράς ποιότητας ζωής.